Екатеринбург, ул. Московская 21
Для слабовидящих

Требования жилищного законодательства при выселении граждан из жилых помещений

Могут ли быть выселены граждане из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма?

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

В соответствии со ст. 84 Жилищного Кодекса РФ (ЖК РФ)  выселение граждан,  предоставленных по договорам социального найма производится:

1)  с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. В данном случае имеется ввиду предоставление благоустроенного жилья применительно к уровню  обеспеченности граждан  коммунальными услугами. 

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма. Применительно к данному пункту выселение  с предоставлением  других жилых помещений по договорам социального найма означает, что предоставляемые  жилые помещения по договорам социального найма могут быть и неблагоустроенными, но должны соответствовать санитарно-техническим требованиям.

3) без предоставления других жилых помещений.

В каких случаях гражданам при выселении предоставляется другое жилое помещении? Каким оно должно быть?

Статьей 85 Жилищного Кодекса РФ   предусмотрено выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

5)  жилое помещение  подлежит передаче  религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

Указанные правила установлены в императивных нормах и их выполнение является юридической обязанностью наймодателя.  Выселение граждан может производиться только в судебном порядке. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

В основе расторжения договора социального найма заложены принципы жилищного законодательства о соблюдении гарантий жилищных прав граждан, а именно недопустимость произвольного лишения  права на жилье, условия проживания нанимателя и членов его семьи не должны быть ухудшены по сравнению с прежними.  

 В соответствии со ст. 86 ЖК РФ при выселении граждан в связи с со сносом дома    обязанность  по предоставлению другого жилого помещения возлагается на  орган, который принял решение о сносе дома.

В силу ст. 87 ЖК РФ при выселении гражданв связи с переводом занимаемого жилого помещения в нежилое или признания его  непригодным для проживания обязанность предоставить гражданам другое благоустроенное жилое помещение возлагается на наймодателя по договору социального найма того жилого помещения, в котором они проживали до выселения.

В каких случаях граждане временно выселяются из занимаемых жилых помещений?

Статьей 88 ЖК РФ  определен порядок предоставления другого жилого помещения гражданам, которые подлежат выселению в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома.

В данном случае наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Вместе с тем, в силу ч. 2 ст. 88 ЖК РФ наймодатель взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда с согласия  нанимателя и членов его семьи может предоставить в пользование другое жилое помещение с заключением договора социального найма.

Каким должно быть предоставляемое жилое помещение?

Следует отметить, что при выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным ст. ст. 86 - 88 ЖК РФ,  предоставление  жилого помещения  по договору социального найма  носит компенсационный характер и гарантирует условия проживания, которые не должны быть ухудшены по сравнению с прежними,  в связи с чем  применяются требования ст. 89 ЖК РФ, предусматривающей критерии "благоустроенности" жилого помещения, находящегося в границах соответствующего населенного пункта. Существенным является  выполнение требований закона о предоставлении равнозначного по общей площади жилого помещения, в связи с чем предоставляемое жилое помещение не может быть меньше ранее занимаемого по площади и по количеству комнат.  При этом граждане  сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).

Например, решением Кировского районного суда г. Екатеринбурга  от 08.08.2012, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 16.11.2012, удовлетворен иск Администрации г. Екатеринбурга  к  Ш. о выселении из  занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения.

Истцы проживали в комнате площадью 13,30 кв.м. в доме, который в соответствии с  Постановлением Главы города Екатеринбурга  от 21.07.2008    признан аварийным и подлежащим сносу.

Суд согласился с позицией истца, что предоставляемая ответчикам жилая площадь  - 20, 80 кв. м. превышает ранее занимаемую площадь по размеру; жилое помещение является благоустроенным применительно к условиям Екатеринбурга;  находится в черте г. Екатеринбурга. Жилищные права граждан не нарушены. Ответчики не лишены возможности улучшить жилищные условия в порядке очередности нуждающихся в жилых помещениях.

Какие существуют исключения из правил предоставления жилых помещений при выселении из занимаемого жилого помещения?

Исключением из общих правил, установленных ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, являются случаи, предусмотренные федеральными законами.  

Так, в   соответствии с ч. 8 ст. 5 Федерального закона от 30.11.2010 № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности», если  жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит передаче религиозной организации, то гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления ( ст. 87.1 ЖК РФ) .

  В соответствии с п. 3 ст. 16 ФЗ от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. При этом отказы, в том числе  неоднократные отказы, граждан от предоставляемого им жилого помещения в границах другого населенного пункта не могут являться основанием для отказа в предоставлении им других жилых помещений в границах населенного пункта по месту их жительства или в границах другого населенного пункта  субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение.

Какое жилое помещение предоставляется при выселении в связи с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги?

Особым образом законодатель предусматривает возможность расторжения договора социального найма в судебном порядке с выселением  нанимателя и проживающих с ним членов семьи при невнесении нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (ст. 90 ЖК РФ). Нанимателю и членам его семьи  должно быть предоставлено по договору социального найма в черте того же населенного пункта в домах государственного или муниципального жилищного фонда другое жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие, а именно из расчета не менее 6 кв.м.  жилой площади на одного человека.  В данном случае предоставляемое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

В соответствии с п. 38 Постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой  ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Например, решением Ленинского районного суда г. Нижнего Тагила от11.11.2010, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 25.01.2011, удовлетворен иск муниципального образования «город Нижний Тагил»  к  гражданам З., П., о выселении из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения.

Установив наличие  задолженности за пользование жилым помещением с 01.09.2006 по 31.08.2010, суд признал требования собственника жилого помещения обоснованными  и выселил нанимателя и членов семьи в жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Ответчик имела постоянный  доход  от занятий репетиторством и предпринимательства. Наличие высшего и дополнительного профессионального образования, по мнению судебных инстанций,  не препятствовали ответчику решить вопрос о трудоустройстве и своевременно вносить плату за  пользование жилым помещением.   

Принимает ли прокурор участие в суде при выселении граждан из жилых помещений?

Прокурор по данной категории дел вступает в процесс для дачи заключения в соответствии с ч. 3 ст. 45 Гражданского процессуального кодекса РФ и обладает правом обжалования судебных постановлений   в установленном законом порядке.