Екатеринбург, ул. Московская 21
Для слабовидящих

08.06.2015. Мошенничество в сфере индивидуального жилищного строительства

В связи с участившимся случаями обмана граждан под видом привлечения денежных средств в качестве инвестирования в строительство объектов недвижимости в виде многоквартирных жилых домов на землях, предусмотренных под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) либо для ведения личного садоводческого хозяйства, с обещанием последующего приобретения доли в таком объекте в собственность, возникла необходимость разъяснить данный вопрос с целью формирования внимательного отношения к требованиям законодательства об индивидуальном жилищном строительстве и предотвращения негативных последствий, связанных с его нарушением.

Так, Верховный Суд Российской Федерации в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» от 19.03.2014, вновь подтвердил правоту судебных органов, принимающих решения о сносе многоквартирных домов на землях, предоставленных для индивидуального жилищного строительства либо для ведения личного садоводческого хозяйства.

Данная ситуация, к сожалению, остается по-прежнему актуальной и на территории муниципального образования город Екатеринбург.

В этой связи, гражданам необходимо помнить, что ст. 222 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ), закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные, так и частно-правовые.

Следует знать, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью и использованием земель.

При рассмотрении гражданских дел о самовольных постройках суды руководствуются положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского, Земельного, Градостроительного и Жилищного кодексов Российской Федерации.

Необходимо  учитывать, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Высший Арбитражный Суд РФ в п. 26 постановления Пленума
от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», подчеркивает необходимость устанавливать обстоятельства того, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданско-процессуального кодекса РФ) и в соответствии со ст. ст. 131, 132, 136 Гражданско-процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) является основанием для вынесения определения об оставлении заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления недостатков.

На практике, для лиц, не сумевших устранить указанные судом недостатки, это будет означать невозможность рассмотрения их иска по существу.

Также необходимо помнить, что ст. ст. 51 и 55 ГК РФ предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В соответствии с требованиями п.п. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

По делам о признании права собственности на самовольные постройки в порядке ст. 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

При этом, решение о сносе построенных с нарушением требований законодательства многоквартирных домов, возведенных на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, это сложившаяся судебная практика, о которой гражданам необходимо помнить, неосмотрительно решая вопрос в пользу приобретения различного рода «паев» в ИЖСК либо инвестирования в строительство таких объектов.

Поскольку, согласно требованиям Закона, использование муниципального земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления.

Также гражданам необходимо помнить, что ссылки на то, что «живут они здесь давно» не будут иметь правового значения при решении вопроса о сносе самовольно возведенного строения, расположенного на неправомерно занимаемом земельном участке.

Приобретательная давность не распространяется на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. В связи с чем, при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку суды учитывают, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика.

Ведь осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в ст. 234 ГК РФ условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Кроме того, гражданам необходимо помнить, что одним из признаков самовольной постройки в соответствии с ч. 1 ст. 222 ГК РФ является ее возведение на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 1 ст. 7 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом, при условии соблюдения требований технических регламентов.

Таким образом, постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (ст. 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (ст. ст. 35 - 40 Градостроительного кодекса РФ, ст. 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

Поскольку самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается, то в тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы положениям ст. 8 ЗК РФ, определяющей порядок отнесения земель к категориям и перевода их из одной категории в другую.

Принимая решения о сносе многоквартирных домов, возведенных на землях, выделенных для индивидуального жилищного строительства, суды
указывают, что целевым назначением земельного участка, на котором расположено спорное строение, является эксплуатация индивидуального жилого дома, и, несмотря на принадлежность этого участка на момент вынесения решения к зоне многоэтажной жилой застройки, согласно правилам землепользования и застройки городского округа, утвержденным решением городской думы, при строительстве были нарушены требования технических регламентов, тогда как в соответствии с ч. 3 ст. 37 ГК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется не только в соответствии с градостроительным регламентом, но и при условии соблюдения требований технических регламентов.

Кроме того, принимая решение о сносе многоквартирных домов, возведенных на землях, выделенных для индивидуального жилищного строительства, суды обращают внимание, что такие объекты возводятся без получения необходимых разрешений, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, в отсутствие инженерно-геологических изысканий на возведение многоквартирного жилого дома, проектной документации, прошедшей государственную экспертизу, без разработки технических условий на подключение многоквартирного жилого дома к сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям, а также с несоответствием минимально допустимых расстояний между строениями, что влияет на уровень инсоляции в соседних домах, принадлежащих гражданам, и создает реальную угрозу жизни и здоровью в случае возникновения пожара и разрушения спорного здания.

В целях недопущения нарушения своих прав гражданам, при принятии решения об участии в ИЖСК либо участия в инвестировании в строительство многоквартирного дома на землях под ИЖС, а равно на землях для ведения личного садоводческого хозяйства, следует учесть возможный риск сноса самовольно возведенных построек, тщательно анализировать предложения рынка недвижимости, обращаясь, при необходимости, за юридической консультацией и разъяснением законодательства.

Прокуратура города Екатеринбурга